文旅地產(chǎn)未來發(fā)展深度思考 地產(chǎn)轉(zhuǎn)型研學(xué)旅行實(shí)踐科普教育

文旅地產(chǎn)未來發(fā)展深度思考（案例*）
面臨城市地產(chǎn)調(diào)控重壓，很大一部分資金流向遠(yuǎn)郊文旅地產(chǎn)洼地，文旅地產(chǎn)已成為地產(chǎn)行業(yè)的新引擎和突*口。
不過，文旅地產(chǎn)開發(fā)模式在國內(nèi)尚未成型，除了華僑城歡樂谷、碧桂園十里銀灘、阿那亞等數(shù)幾個項(xiàng)目外，其他文旅地產(chǎn)項(xiàng)目正在探索期，缺少一種可供借鑒的普適模式，房企急切希望找到一條突*困局的文旅地產(chǎn)成功之路。
換個角度理解，對文旅地產(chǎn)是非的探討也就是對其如何走向成熟的思考。
一、
文旅地產(chǎn)的困局
“兩難境地”
1、近了拿地難，遠(yuǎn)了銷售難
地段價值是房地產(chǎn)核心的價值，也是房企角力的關(guān)鍵點(diǎn)。對于依托特殊資源的文旅地產(chǎn)而言，城市近郊符合條件的土地資源原本就非常稀缺，更何況加上僧多粥少的白熱化競爭，拿地難度不言而喻。但是一旦項(xiàng)目遠(yuǎn)離城市，必然會面臨銷售速度慢的難題。高層決策者經(jīng)常會遇到這樣左右為難的兩個方案。
通常來講，以下兩類文旅地產(chǎn)的安全系數(shù)。
類，大城市周邊的文旅地產(chǎn)。中國文旅地產(chǎn)的波市場高潮不在遠(yuǎn)郊，而在近郊。無論市場如何波動，臨近大型城市周邊的強(qiáng)勢項(xiàng)目進(jìn)可攻、退可守。特別是一旦價格洼地遇到旅游亮點(diǎn)，想不都難。較典型的是華僑城歡樂谷主題公園模式的成功基礎(chǔ)的條件就是臨近*城市人口密集居住區(qū)，從深圳到北京到上海，潛在客群均得以充足保障。
未來隨著大城市周邊旅游資源的消耗，位于*城市周邊1-2小時左右的二線景觀型城市將成為文旅地產(chǎn)熱點(diǎn)，這些地方符合國際化的5+2生活趨勢。例如上海周邊的杭州、廣深周邊的惠州等地，現(xiàn)在已經(jīng)成為文旅地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。
第二類，旅游度高的景區(qū)。遠(yuǎn)郊文旅地產(chǎn)的*局之處在于依托全國旅游景區(qū)，搶占稀缺景區(qū)資源，借勢區(qū)域度帶動項(xiàng)目度。例如萬達(dá)在西雙版納、雅居樂在海南的布局均屬于此類。只有的景區(qū)，才有充足的人氣，只有充足的人氣，才能支撐文旅地產(chǎn)。并且隨著景區(qū)接待服務(wù)設(shè)施的完善，也在一定程度上彌補(bǔ)了傳統(tǒng)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的配套短板。
不論是沿海的三亞、青島，還是內(nèi)地的武夷山、千島湖，文旅地產(chǎn)的發(fā)展與旅游的發(fā)展均顯示了非常高的伴生性。因此，選擇高度的傳統(tǒng)旅游景區(qū)開發(fā)文旅地產(chǎn)相對更為理想。
2、短期升值難，長期周轉(zhuǎn)難
文旅地產(chǎn)本身隱含著區(qū)域運(yùn)營的概念，催熟區(qū)域得到市場認(rèn)知需要經(jīng)歷一個過程，短時間內(nèi)難以有較大幅度的升值。而一旦項(xiàng)目開發(fā)周期拉長，房企資金鏈能否承受就成為關(guān)鍵的現(xiàn)實(shí)問題，因大盤項(xiàng)目銷售不暢導(dǎo)致資金鏈緊張的企業(yè)不在少數(shù)。
這就引出一個更深層面的話題，究竟應(yīng)該旅游還是地產(chǎn)理論上來講，應(yīng)該是旅游從改造區(qū)域環(huán)境和配套的角度出發(fā)，提升人氣和認(rèn)知度，等區(qū)域達(dá)到一定成熟度時再進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。但對于以高杠桿、快周轉(zhuǎn)為目標(biāo)的房企而言，坐等升值的方式并非正道。動輒幾十億甚至上百億的資金沉淀是任何一個房企都無法承擔(dān)的。
毫無疑問，現(xiàn)實(shí)中均采用地產(chǎn)的模式，放棄追求升值空間，將升值預(yù)期讓利于客戶從而快速回籠資金，甚至恒大等開發(fā)商在項(xiàng)目一期不惜虧本快速去化。但這也只是權(quán)益之計(jì)，項(xiàng)目后期的持續(xù)推動一定與旅游運(yùn)營成效密切相關(guān)。
縱觀成功的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，依托傳統(tǒng)旅游景區(qū)成為*的成功法門。從海南到云南，開發(fā)商均是清一色的搶占景觀，涌現(xiàn)出海景系，雨林系、溫泉系、古鎮(zhèn)系等不同題材的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。利用外部旅游資源，將房地產(chǎn)物業(yè)升值，能夠更快的形成消費(fèi)吸引力。因此，文旅地產(chǎn)的本質(zhì)還是離不開“旅游”二字。
總之，如果打算進(jìn)入文旅地產(chǎn)，首先要考慮能否潛下心來做旅游，如何達(dá)成旅游和地產(chǎn)的平衡，如何實(shí)現(xiàn)“依靠旅游拉動地產(chǎn)，憑借地產(chǎn)反哺旅游”的良性循環(huán)。
二、
文旅地產(chǎn)的客戶特征
“五多五少”
1、外地客戶多，本地客戶少
文旅地產(chǎn)通常選址位于偏遠(yuǎn)區(qū)域，一般處于非傳統(tǒng)居住區(qū)。單純以居住屬性覆蓋的區(qū)域客群范圍有限。一方面是因?yàn)閿?shù)量不足，另一方面購買力和投資意識也有局限。即使可通過本地客群實(shí)現(xiàn)部分前期走量，但是對于項(xiàng)目后期卻無法形成足夠支撐。所以文旅地產(chǎn)一定要跳出區(qū)域，將目標(biāo)鎖定在更大范圍內(nèi)的外地客群。
沒有任何一個文旅地產(chǎn)項(xiàng)目只認(rèn)定本地客戶即可清盤的，反而多是因?yàn)橥獾乜蛻糸_拓不力而導(dǎo)致銷售慘淡。這就決定了文旅地產(chǎn)項(xiàng)目客群開拓的是一種外向型的模式，在銷售渠道和營銷策略上不同于傳統(tǒng)項(xiàng)目。
2、避寒需求多，避暑需求少
中國大部分地區(qū)處于溫帶氣候，排除的春秋兩季，夏季超過38 度的高溫天氣較少，相對而言寒冬尤為漫長。這決定了避寒的人群基數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于避暑人群。這也不難解釋為什么僅有的少數(shù)幾個帶景區(qū)成為度假熱點(diǎn)，催生了三亞的東北避寒度假現(xiàn)象。旅游市場這種季節(jié)性的南北對流特點(diǎn)，也導(dǎo)致了文旅地產(chǎn)度假需求也是避寒大于避暑。
可以預(yù)見，北方的旅游度假市場發(fā)展速度和成熟度今后仍然將滯后于南方，而且差距會進(jìn)一步拉大。
3、投資成份多，度假成份少
根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，文旅地產(chǎn)客戶多持有度假兼投資的置業(yè)理念。購房的出發(fā)點(diǎn)是房價不會下跌注重產(chǎn)品是否有升值潛力，文旅地產(chǎn)“被承擔(dān)”了資產(chǎn)的功能。究其原因，是由于居民投資渠道有限，銀行存款量不斷刷新歷史記錄。
因此文旅地產(chǎn)逐漸呈現(xiàn)平民化特征，更多的普通中產(chǎn)加入到文旅地產(chǎn)消費(fèi)群體中，十幾萬的首付對于一二線城市的購房者來說并不是遙不可及的門檻，特別是對于房產(chǎn)升值的普遍預(yù)期，加速催使更多的中產(chǎn)成為來文旅地產(chǎn)的業(yè)主。
4、兩需求多，中間需求少
文旅地產(chǎn)產(chǎn)品需求逐漸呈現(xiàn)兩級化，兩頭大、中間小的“啞鈴式需求分布”特征越來越明顯。從近期多個文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的市場反應(yīng)來看受市場歡迎的是低總價的小戶型產(chǎn)品，次之是200平米以上的大型別墅，而處于中間位置的大三居、大四居的平層產(chǎn)品反而市場反應(yīng)慘淡。
從置業(yè)目的分析，面積60-70平米、總價30-40萬左右的中小型公寓適宜投資，也可以兼顧家庭度假功能，因而成為客戶。大型別墅多用于長期度假居所或改建為會所等商務(wù)功能，也受到市場的歡迎。
5、體驗(yàn)興趣多，觀光興趣少
旅游消費(fèi)正處于由觀光游向休閑度假游轉(zhuǎn)變的過渡時期。雖然觀光型旅游仍然是主流，但這已不能滿足人群的休閑需求。趨勢總是由少數(shù)人的，而文旅地產(chǎn)置業(yè)的人群多屬于度假趨勢的這少部分人。在見多識廣之后，不再滿足于觀光，進(jìn)而追求更高層次的體驗(yàn)需求。
因此，配置體驗(yàn)、健康體驗(yàn)、購物體驗(yàn)、特色休閑體驗(yàn)等復(fù)合功能的文旅地產(chǎn)產(chǎn)品更受客戶青睞。
三、
研學(xué)實(shí)踐基地
具體模式解析如下：
安全科普教育實(shí)踐基地未來市場前景
2016年11月等11部門印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)中小學(xué)生研學(xué)旅行的意見》以來，研學(xué)旅行市場發(fā)展迅速。根據(jù)中國社科院多部門聯(lián)合發(fā)布的《旅游綠皮書2018-2019年中國旅游發(fā)展分析與展望》，目前我國研學(xué)市場潛在消費(fèi)群體已超過2億人，潛在整體市場規(guī)模超千億元，研學(xué)市場的藍(lán)海即將爆發(fā)。
政策的東風(fēng)帶來了研學(xué)旅行概念的大熱，但由于是剛剛興起的行業(yè)，目前喊著研學(xué)口號的大部分都在做著游學(xué)，沒有意義上的讓學(xué)生在校外的第二課堂中學(xué)到知識，所有研學(xué)內(nèi)容中，我覺的安全教育是首要課程教學(xué)。在我們帶孩子們研學(xué)花花草草、研學(xué)地理天文、研學(xué)歷史.....之前，是不是把安全應(yīng)急知識首先來科普實(shí)踐呢，關(guān)于各類的安全管理，安全管理細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)，都沒有系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，研學(xué)旅行同時也帶來不容小覷的安全問題。 另外參與研學(xué)旅行的主要對象是中小學(xué)生，以未成年群體為主，年齡比較小，行為觀念尚不成熟，群體活動控制性很低，自我保護(hù)意思和能力較差，這使安全保障工作難度增加。
如何降低孩子出行的意外傷害風(fēng)險，是研學(xué)旅行目前遇到的一個難題。
研學(xué)旅行出行設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)非常多，涵蓋了住宿、交通和餐飲等環(huán)節(jié)，學(xué)生們在活動組織的任一過程中都可能出現(xiàn)安全問題。但是每次領(lǐng)隊(duì)人員人數(shù)是有限的，很難把控所有環(huán)節(jié)。一旦發(fā)生安全事故，比如學(xué)校就要面臨學(xué)生家長、上級門以及社會的多方輿論責(zé)難壓力，這使得很多學(xué)校在是否讓學(xué)生參加研學(xué)旅行這個問題上猶豫不決”。在他看來，目前研學(xué)機(jī)構(gòu)在每個環(huán)節(jié)上都應(yīng)該配有人員，安全員、研學(xué)導(dǎo)師、醫(yī)生等該成為行業(yè)標(biāo)配。比如研學(xué)安全員是安全管理體系的重要組成部分，是研學(xué)安全的“一條防線”，對于研學(xué)安全工作能夠起到輔助和補(bǔ)充作用研學(xué)旅行安全事故的發(fā)生。
我們就目前研學(xué)遇到的安全問題，研發(fā)出了：模擬平臺、風(fēng)級體驗(yàn)屋、大巴逃生、飛機(jī)逃生模型、急救心肺復(fù)蘇、交通安全體驗(yàn)、防恐實(shí)踐區(qū)……等，目前專門做安全教育的營地也應(yīng)運(yùn)而生，以研學(xué)營地為載體，開展安全教育等課程課件。
研學(xué)旅行華態(tài)教育創(chuàng)始人官先生認(rèn)為研學(xué)旅行安全教育是首要實(shí)施并落地的任務(wù)，比普通旅行要更有高度，更有深度。安全文化教育作為中國潛在價值巨大的藍(lán)海市場，是政策、市場需求、科技發(fā)展 ，三層疊加而成的安全教育領(lǐng)域新風(fēng)口。
官先生還透露，“每個城市都須要一個安全教育實(shí)踐基地，3年內(nèi)建設(shè)100家。打造出屬于中國人自己的研學(xué)安全教育基地及擁有核心競爭力營地”。
研學(xué)實(shí)踐在全國已經(jīng)初步形成規(guī)模化發(fā)展態(tài)勢。目前初步完成了覆蓋全國的基地（營地）布局。經(jīng)評議和營地實(shí)地核查及綜合評定，分兩批在全國遴選命名了621個研學(xué)實(shí)踐教育基地和營地，構(gòu)建起以營地為樞紐、基地為站點(diǎn)的全國研學(xué)實(shí)踐教育體系，并建立了全國中小學(xué)生研學(xué)實(shí)踐教育網(wǎng)絡(luò)平臺教育發(fā)展研究中心2019年6月對全國研學(xué)實(shí)踐教育營地的問卷調(diào)研顯示，僅40家營地就已經(jīng)開發(fā)了1123門課程、541條線路。隨著研學(xué)成為在校學(xué)生的剛需，未來3~5年內(nèi)研學(xué)的學(xué)校滲透率將迅速提升，研學(xué)市場總體規(guī)模將突*千億。